Ce qu’il faut savoir sur le loyer impayé avant expulsion
- Aucun texte ne fixe un nombre de loyers impayés : la procédure démarre dès le premier si le bail contient une clause résolutoire.
- Après un commandement de payer, le locataire a 6 semaines (baux conclus, reconduits ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023) ou 2 mois (baux plus anciens) pour régler sa dette.
- Le juge des contentieux de la protection peut accorder jusqu’à 3 ans pour rembourser, si le loyer courant est repris.
- Une fois le jugement rendu, un commandement de quitter les lieux laisse 2 mois au locataire.
- La trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, interdit l’expulsion physique.
5 faits vérifiés4 sourcesmis à jour le 7 octobre 2026
Pas de seuil légal
La loi ne compte pas les mois. Le premier loyer impayé suffit pour agir, clause résolutoire en main.
Le commandement lance tout
Seul un commissaire de justice peut le délivrer. Le délai de paiement court à partir de là.
Au moins 8 mois
En additionnant tous les délais légaux, l’expulsion effective prend rarement moins de 8 mois.
Aucun raccourci
Changer la serrure ou couper l’eau t’expose à une sanction pénale. Seule la procédure protège.
Le droit ne fixe aucun seuil : tu peux lancer la procédure dès 1 loyer impayé, à condition que ton bail contienne une clause résolutoire. Autant le dire tout de suite, la vraie question porte moins sur le nombre de mois de loyer impayé avant expulsion que sur la durée de la procédure elle-même. J’ai refait le calcul étape par étape : le total dépasse 8 mois sur le papier, et c’est pour cela que je conseille d’agir tôt.
Combien de loyers impayés faut-il avant d’agir ?
Voici ce que dit le texte. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 organise la résiliation du bail pour défaut de paiement, sans citer le moindre nombre de mois. Depuis la loi du 27 juillet 2023, dite loi Kasbarian-Bergé, la clause résolutoire figure de façon systématique dans les baux de résidence principale. Un seul loyer impayé suffit, en droit, pour que tu envoies un commandement.
En pratique, j’évite d’attendre trois mois. Plus la dette grossit, moins ton locataire a de chances de la solder, et plus le juge hésite à constater la résiliation. Face à un loyer impayé avant expulsion possible, mon réflexe : une relance écrite quelques jours après l’échéance, une lettre recommandée si rien ne bouge, puis le commandement. Appelle l’ADIL de ton département, gratuite et neutre, pour vérifier que ton dossier tient debout.
Et si ton bail n’a pas de clause résolutoire ?
Dans ce cas, tu ne peux pas passer par le commandement. Il te reste la résiliation judiciaire : tu saisis directement le juge, qui apprécie la gravité du manquement. C’est plus long, car aucune échéance automatique ne joue en ta faveur, et je te recommande l’avis d’un avocat ou d’un commissaire de justice avant de te lancer.
Que se passe-t-il après le commandement de payer ?
Le commissaire de justice (l’ancien huissier) délivre l’acte à ton locataire. Celui-ci a alors 6 semaines pour payer, pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023. Les baux plus anciens gardent 2 mois, comme l’a confirmé l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024. Vérifie la date de ton bail avant de compter.
Le commandement doit mentionner ce délai, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte précis de la dette et la possibilité de saisir le juge, sous peine de nullité. Un décompte approximatif, et tout est à refaire. Si ton locataire invoque un motif pour bloquer le paiement du loyer, garde la tête froide : seuls des cas encadrés par la loi le permettent, et ils ne dispensent pas du commandement.
Si ton locataire règle l’intégralité de la dette dans le délai, la clause ne produit aucun effet et l’affaire s’arrête là. Sinon, la résiliation est acquise de plein droit. Pense aussi à la caution : tu dois la prévenir du commandement dans les 15 jours, sinon tu perds le droit de lui réclamer pénalités et intérêts de retard. Le commandement est par ailleurs signalé à la CCAPEX, la commission de prévention des expulsions, qui peut mobiliser des aides.
- Le bail signé, clause résolutoire visible
- Un décompte de la dette ligne par ligne, charges comprises
- L’acte de cautionnement, si un garant existe
- Tes quittances et relances déjà envoyées
- Le montant exact du loyer actuel
Comment le juge tranche-t-il ton dossier ?
Quand le délai expire sans paiement, tu fais assigner ton locataire devant le juge des contentieux de la protection, au tribunal judiciaire. Tu dois notifier l’assignation au préfet au moins six semaines avant l’audience. Tu attends alors : ce temps de procédure pèse lourd dans le calendrier, et aucun levier ne l’accélère.
À l’audience, le juge constate la résiliation, condamne au paiement et ordonne l’expulsion. Il peut aussi accorder des délais de paiement jusqu’à 3 ans et suspendre les effets de la clause, mais à deux conditions : le locataire est en mesure de régler sa dette et il a repris le versement intégral du loyer courant. Si le plan est respecté, la clause est réputée ne jamais avoir joué.
Ton locataire peut aussi se défendre sur l’état du logement. À mon sens, des arguments comme l’absence de DPE en location pèsent en général peu face à une dette établie, mais le juge les écoute. Une représentation par avocat n’est pas obligatoire devant cette juridiction. Pour ma part, je prends un conseil dès que le locataire conteste sérieusement.
À partir de quand l’expulsion devient-elle réelle ?
Le jugement ne vide pas le logement. Tu le fais signifier, puis le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux qui laisse 2 mois au locataire, sauf décision contraire du juge. Le juge de l’exécution peut encore accorder un délai de grâce, aujourd’hui d’1 mois à 1 an.
Reste le concours de la force publique. Tu le demandes au préfet, qui a 2 mois pour répondre. Surtout, la trêve hivernale court du 1er novembre au 31 mars : aucune expulsion physique n’a lieu pendant cette période, même avec un jugement en main. Nous sommes le 7 octobre : si ton audience n’a pas eu lieu, tu sais déjà que la sortie effective n’arrivera pas avant le 1er avril 2027.
| Étape | Délai légal | Qui agit |
|---|---|---|
| Commandement de payer | 6 semaines (ou 2 mois) | Commissaire de justice |
| Assignation devant le juge | 6 semaines avant l’audience | Bailleur, préfet informé |
| Commandement de quitter les lieux | 2 mois | Commissaire de justice |
| Concours de la force publique | 2 mois de réponse | Préfet |
| Expulsion physique | Interdite du 1er novembre au 31 mars | Commissaire de justice |
Quelles erreurs te font perdre des mois ?
⚠️ Ne change jamais la serrure et ne coupe ni l’eau ni l’électricité. Expulser sans décision de justice est puni de 3 ans de prison et de 30 000 € d’amende (article 226-4-2 du Code pénal).
Sur un loyer impayé avant expulsion, la première erreur est de laisser filer le temps. Tu peux réclamer des loyers impayés pendant trois ans seulement, et chaque mois d’attente retarde d’autant l’audience. La deuxième est de rater la caution : sans information dans les 15 jours, ta garantie s’affaiblit. La troisième est de bâcler le décompte, ce qui expose le commandement à la nullité.
Côté fisc, seuls les loyers réellement encaissés entrent dans tes revenus fonciers : la base des prélèvements sociaux baisse quand ton locataire ne paie plus. Mieux vaut le savoir au moment de ta déclaration.
📏 Compte au minimum 8 mois entre le premier commandement et la sortie effective du locataire. Si ton plan de trésorerie ne tient pas ce délai, anticipe avant de t’engager dans une location.
Garde une porte ouverte à l’accord amiable. Un échéancier signé, même modeste, te rapporte souvent plus vite qu’une procédure menée jusqu’au bout, et tu récupères un logement en bon état. Si l’accord échoue, ton dossier reste intact.
Ton plan d’action en 4 étapes
Étape 1 / 4
Dès le premier loyer en retard, relance le locataire par écrit, puis par lettre recommandée. Vérifie ton bail : la clause résolutoire y figure-t-elle, et existe-t-il une caution ?
Étape 2 / 4
Rassemble ton décompte précis et mandate un commissaire de justice pour le commandement de payer. Préviens ta caution dans les 15 jours.
Étape 3 / 4
Le délai de 6 semaines ou 2 mois s’écoule sans paiement : fais assigner ton locataire devant le juge des contentieux de la protection et informe le préfet.
Étape 4 / 4
Après le jugement, fais signifier la décision, puis délivrer le commandement de quitter les lieux. Demande le concours de la force publique et surveille la date du 1er novembre.
FAQ sur le loyer impayé avant expulsion
Quel délai compter entre le premier impayé et le départ du locataire ?
Au minimum 8 mois en additionnant 6 semaines de commandement, 6 semaines avant l’audience, 2 mois de commandement de quitter les lieux et 2 mois de réponse du préfet. La trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars peut allonger ce total.
Le locataire peut-il ne rien payer pendant la procédure ?
Il doit toujours le loyer, puis une indemnité d’occupation après la résiliation. Pour obtenir des délais de paiement jusqu’à 3 ans, il doit avoir repris le loyer courant à la date de l’audience (article 24 de la loi du 6 juillet 1989).
Une dette de loyer peut-elle être effacée ?
Oui, par la commission de surendettement de la Banque de France si le locataire dépose un dossier et obtient un rétablissement personnel. Cette décision efface la dette mais ne règle pas toujours son maintien dans le logement.
Faut-il un avocat pour expulser un locataire ?
Non, tu peux te présenter sans avocat : la représentation n’est pas obligatoire devant le juge des contentieux de la protection. Le commandement de payer, lui, passe obligatoirement par un commissaire de justice, dont l’acte coûte quelques dizaines d’euros à plus d’une centaine selon le dossier.
