Caution non rendue après 2 mois : que faire concrètement ?

Deux mois après la remise des clés, le délai légal est épuisé dans la quasi-totalité des cas. Une caution non rendue après 2 mois ouvre droit à une majoration automatique, et je te montre comment la réclamer sans avocat. Autant le dire tout de suite : la loi parle de dépôt de garantie, alors que la caution désigne la personne qui se porte garante de ton loyer. Je garde le mot que tu tapes dans ta recherche, mais c’est le dépôt de garantie que tu réclames.

Que dit la loi sur le délai de restitution ?

Le texte de référence est l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il fixe deux délais, et un seul s’applique à ta situation. Si l’état des lieux de sortie ressemble à celui d’entrée, le propriétaire doit te rendre l’argent sous 1 mois. Si le logement présente des dégradations ou des réparations locatives non faites, le délai monte à 2 mois.

Le compteur démarre le jour où tu remets les clés, en main propre ou par lettre recommandée. Ce n’est ni la date du préavis, ni celle de l’état des lieux si tu gardes les clés après. La fiche de Service-Public, vérifiée le 9 juin 2026, confirme ces deux délais pour un logement vide.

Tu as donc deux questions à trancher avant toute démarche. Quelle est la date exacte de remise des clés ? Et l’état des lieux de sortie mentionne-t-il des différences avec celui d’entrée ? Si la réponse à la seconde est non et que plus d’un mois a passé, le propriétaire est déjà en retard, même si tu n’as pas dépassé les deux mois.

Si tu en es à une caution non rendue après 2 mois pile, vérifie aussi que le propriétaire n’a pas une raison légale d’attendre. La provision de copropriété en est une, et elle ne couvre que 20 % du dépôt. Le reste de la somme doit déjà être sur ton compte. Écris donc à ton propriétaire pour lui demander le détail de ce qu’il garde, ligne par ligne, avant de parler de pénalité.

Un point de vigilance : tu dois donner ta nouvelle adresse au propriétaire lors de la remise des clés. Sans elle, il peut justifier son retard et échapper à la pénalité. Note-la sur le procès-verbal de sortie, ou envoie-la par écrit avec un accusé de réception. Pour préparer toute la sortie, mon article sur le déménagement, étape par étape te donne l’ordre des démarches à respecter.

Combien le propriétaire te doit-il pour chaque mois de retard ?

Passé le délai, la somme à rendre augmente d’office de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. L’assiette est le loyer, pas le dépôt. Un mois entamé compte en entier : un virement reçu deux jours après la date limite coûte déjà une mensualité de pénalité au propriétaire.

Prends un loyer de 700 € hors charges. La majoration atteint 70 € par mois commencé. Si le propriétaire rend l’argent un mois et dix jours après la date limite, il doit deux mensualités de pénalité, soit 140 € en plus du dépôt. Voici le calcul pour quelques loyers courants.

Je te conseille de poser ce calcul dans ta lettre. Un propriétaire qui voit le montant exact, plutôt qu’une formule vague, comprend vite que le retard lui coûte plus cher que le règlement.

⚠️ Ne retiens jamais ton dernier loyer en pensant te payer toi-même avec le dépôt. Service-Public l’interdit, et tu passerais du statut de créancier à celui de débiteur.

Quelles retenues le propriétaire a-t-il le droit de faire ?

Le propriétaire n’a pas le droit de garder le dépôt par principe. Chaque euro retenu doit reposer sur un justificatif : les états des lieux, des photos, un devis ou une facture, une lettre de relance restée sans réponse. À toi de vérifier la liste suivante avant de contester.

• Les loyers et charges impayés se retiennent, avec la relance écrite à l’appui.
• Les réparations locatives non faites se retiennent sur devis ou facture.
• Les dégradations se retiennent, mais pas l’usure normale ni la vétusté.
• Le ménage ou la peinture refaite par principe ne se retiennent pas sans preuve d’un défaut.

Pour contester une retenue, réponds par écrit et ligne par ligne. Demande la facture quand le propriétaire n’a fourni qu’un devis, et compare les dates : des travaux facturés avant ton départ ne peuvent pas t’être imputés. Vérifie aussi que le prix correspond à la remise en état, et non à une rénovation complète. Un mur repeint après dix ans d’occupation relève de la vétusté, pas de ta responsabilité. Accepte ce qui est justifié et refuse le reste : ton courrier gagne en crédibilité.

En copropriété, le propriétaire peut garder une provision pour la régularisation des charges. Elle ne dépasse pas 20 % du dépôt, et il doit rendre le solde dans le mois qui suit l’approbation des comptes de l’immeuble. Cette retenue est légale, ne la confonds donc pas avec un retard fautif. Je ne conteste jamais cette part tant que les comptes de l’immeuble ne sont pas votés.

Le montant lui-même a un plafond. Pour un logement vide, il ne dépasse pas un mois de loyer hors charges. En bail meublé, le plafond monte à deux mois de loyer hors charges. Si ton propriétaire t’a demandé davantage à la signature, tu peux aussi réclamer l’écart.

Quels gestes pour récupérer ta caution, dans l’ordre ?

Je procède toujours du moins coûteux au plus coûteux. La plupart des litiges se règlent avec les deux premiers gestes, sans que tu dépenses un euro.

La mise en demeure

Envoie une lettre recommandée avec accusé de réception. Cite la date de remise des clés, le montant du dépôt, la date limite dépassée et la majoration due. Fixe un délai de huit jours pour répondre. Joins une copie des états des lieux. Conserve le récépissé postal : c’est ta preuve. Un courriel ou un SMS seul ne suffit pas devant un juge.

Garde ton ton factuel. Une lettre agressive ne fait pas avancer le dossier, alors qu’une lettre datée, chiffrée et accompagnée de pièces oblige le propriétaire à se positionner. Dans une caution non rendue après 2 mois, le courrier sert surtout à fixer le point de départ de la pénalité devant un tiers : c’est pourquoi je le fais partir sans attendre un second rappel amiable.

La démarche amiable

Si la lettre reste sans effet, fais intervenir un tiers. Le conciliateur de justice et la commission départementale de conciliation sont gratuits. Un médiateur civil est payant. Cette étape est obligatoire quand la somme réclamée ne dépasse pas 5 000 €, car tu dois la tenter avant de saisir le juge.

Concrètement, le conciliateur convoque le propriétaire et toi, écoute les deux versions et propose un accord écrit. Ce document fixe le montant à rendre et la date de paiement. Apporte-lui ton dossier complet : lettre recommandée, états des lieux, justificatifs de loyer et calcul de la majoration. Un dossier propre règle souvent le désaccord avant l’audience.

Le juge

Au-delà de 5 000 €, tu peux saisir directement le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Tu as 3 ans à partir du jour où le dépôt aurait dû être rendu. Le délai est large, mais la preuve s’use vite : n’attends pas.

Si le propriétaire a vendu le logement pendant ton bail, adresse ta demande au nouvel acquéreur : c’est à lui de rendre le dépôt. Même chose en cas de changement d’agence, c’est la nouvelle qui répond. Pour un conflit plus large avec un bailleur, mon article sur les loyers impayés avant une expulsion montre aussi comment un juge raisonne sur les preuves.

Vaut-il la peine d’engager une procédure ?

Voici le critère que les guides oublient : compare ce que tu récupères au temps que tu y consacres. Pour un dépôt de 400 €, la lettre recommandée et la conciliation gratuite suffisent, et je ne pousserais pas jusqu’au tribunal sans preuve solide. Pour 1 000 € ou plus, avec une majoration qui court, la procédure devient rentable, car chaque mois de retard ajoute sa pénalité au montant final.

Ma méthode tient en trois contrôles avant d’écrire. Premier contrôle : retrouve la preuve de remise des clés, et sans elle, ton compteur est contestable. Deuxième contrôle : compare les deux états des lieux ligne par ligne. Troisième contrôle : rassemble tes virements de loyer et tes échanges écrits. Si un seul manque, répare-le avant d’envoyer la lettre.

Si le propriétaire invoque une dégradation, demande le devis ou la facture datée. Une retenue sans justificatif n’a aucune valeur. Si tu ne peux pas être présent à la sortie, tu peux déléguer l’état des lieux, mais lis d’abord comment faire une procuration pour un état des lieux sans rendre le document contestable.

💡 Photographie le logement vide, date et heure visibles, le jour de la remise des clés. Ces images valent mieux qu’un long récit si le litige remonte jusqu’au juge.

Un dernier arbitrage : un commissaire de justice, l’ancien huissier, coûte cher pour une simple relance. Je le réserve aux cas où le propriétaire nie la remise des clés ou conteste l’état du logement. Dans les autres cas, la lettre recommandée fait le même travail pour quelques euros.

FAQ sur la caution non rendue