Capacité d’emprunt et taux d’effort

Bouge les curseurs, tape le taux de ton offre de prêt : la jauge te dit où tu te situes face aux 35 % fixés par le HCSF.

Taux à saisir Tape le taux de ton offre pour voir ton taux d’effort.

Le même montant, sur quatre durées

Mensualité, taux d’effort et coût des intérêts selon la durée
Durée	Mensualité hors assurance	Taux d’effort	Intérêts sur la durée	Face aux 35 %
Le tableau se remplit dès que tu as tapé un taux.

Ce que la jauge mesure

Depuis le 1er janvier 2022, une décision du Haut Conseil de stabilité financière encadre les crédits immobiliers des banques : le taux d’effort de l’emprunteur ne doit pas dépasser 35 %, et la durée du crédit 25 ans. Le taux d’effort rapporte les charges annuelles de tous tes emprunts à tes revenus annuels, pris en revenu net avant impôt. La jauge fait ce rapport sur un mois : la mensualité du prêt que tu prépares, plus tes crédits en cours, plus l’assurance si tu la renseignes, divisés par tes revenus nets mensuels.

Pour la mensualité, j’utilise la formule classique d’un prêt amortissable à taux fixe et à échéances constantes, avec le taux mensuel égal au taux annuel divisé par douze. Le chiffre sous la jauge est l’opération inverse : le montant le plus haut que tes revenus permettent avant d’atteindre 35 %, à la durée et au taux choisis. Le tableau reprend ton montant sur quatre durées pour te montrer ce que l’allongement fait gagner en mensualité et coûter en intérêts.

Les limites du calcul

Le texte du HCSF compte les « montants totaux dus » sans nommer l’assurance emprunteur : je la laisse en option, et je te conseille de l’ajouter pour ne pas te surestimer. La durée peut aller jusqu’à 27 ans avec un différé d’amortissement quand l’entrée dans le logement est décalée, par exemple en vente en l’état futur d’achèvement, en construction de maison individuelle ou pour un achat dans l’ancien avec au moins 10 % de travaux. Les banques gardent aussi une marge : jusqu’à 20 % de leurs nouveaux crédits peuvent sortir de ces critères, en priorité pour la résidence principale. Un résultat sous les 35 % n’est donc pas un accord, et un résultat au-dessus n’est pas toujours un refus.

La banque regarde aussi ton apport, ta stabilité professionnelle et ce qui te reste pour vivre une fois la mensualité payée. Si ton projet coince, un conseiller de l’ADIL de ton département t’informe gratuitement sur le financement d’un achat, sans rien te vendre.